A. Turra Imóveis Jundiaí - Imobiliária
Perguntas Frequentes
44 Perguntas e Respostas sobre Locação de Imóveis
Confira as perguntas mais comuns que os locatários fazem ao alugar um imóvel:
2 .O que é a Lei do Inquilinato 8.245/91 e onde a encontro?
3 .O que é Vigência ou Prazo Determinado?
4. O que é Vigência ou Prazo Indeterminado?
5. O que são Encargos ou Encargos Acessórios?
7. O que é Multa Rescisória? Como ela é calculada?
8. O que é Reajuste por Índice Oficial Acumulado (IGP-M)?
11. Qual a diferença entre locador, locatário e inquilino?
12. Qual a diferença entre Aluguel Vencido e Vincendo?
13. O que são Garantias de locação?
17. Qual a diferença entre Capitalização e Caução?
18. O que são Fiador ou Avalista e qual a diferença entre eles?
19. O que é pagamento de 'Luva' ou 'ponto'?
20. O que é Passar o Ponto, Ceder ou Transferir a Locação? Posso fazer isso com o imóvel que alugo?
21. O que é Sublocação? Posso fazer isso com o imóvel que alugo?
22. Não recebi meu boleto de aluguel, como posso solicitar a segunda via ou reenvio?
23. Quero comprar o imóvel que alugo. Posso? O que devo fazer?
26. Meu vizinho faz muito barulho, o que devo fazer?
27. Tenho 'nome sujo' / restrição cadastral, mas preciso alugar um imóvel, consigo mesmo assim?
32. Posso trocar as fechaduras/segredos/chaves do imóvel que aluguei por questões de segurança?
33. Quero trocar a cor das paredes ou da fachada do imóvel que aluguei, posso?
39. Alugo um imóvel e quero desocupa-lo/rescindir o contrato de locação, o que devo fazer?
1. Aluguel é o direito de uso de um bem (móvel ou imóvel) mediante regras estabelecidas em contrato e pagamento mensal.
2. A Lei do Inquilinato é uma Lei específica que estabelece direitos, deveres, causas, consequências e regras para as todas as locações de imóvel em nosso País. Você pode encontrá-la em no site do Governo do Brasil
3. Vigência ou prazo determinado é o período de locação estabelecido em contrato, Exemplo: 12, 24, 36, 48 meses para casos de locação não residencial, e 30 meses para casos de locação residencial.
4. Vigência ou Prazo Indeterminado é o período após o término do prazo determinado em contrato.
5. Encargos ou encargos acessórios são a mesma coisa, são aquelas despesas que são consequência da locação. Exemplo: Condomínio, IPTU e etc.
6. Multa é o valor ou percentual estabelecido em seu contrato em caso de atraso ao pagamento, Juros/Mora são um acréscimo de multa se o atraso for superior a 30 dias. Não existe limite máximo de multa por atraso para contratos de locação, portanto, consulte o percentual estabelecido em seu contrato de locação.
7. Multa rescisória é o valor necessário de pagamento se houver a rescisão da locação, seja ela por desocupação, seja por retomada do imóvel durante o prazo determinado. O cálculo da multa rescisória é sempre proporcional ao prazo determinado para o término da locação, exemplo: Aluguel x 3, dividido pelo prazo total da locação estabelecido em contrato, multiplicado pelos meses restantes a cumprir.
8. O Reajuste por Índice Oficial Acumulado (IGP-M) é a correção do valor de aluguel a cada aniversário da locação, ou seja, a cada 12 meses. Exemplo: sua locação teve início em 1/1/2019, então todo mês de janeiro é o aniversário de sua locação, então, para calcular o seu reajuste utiliza-se o IGPM de janeiro do ano anterior a janeiro do ano atual.
9. O Reconhecimento de Firma é a fé pública dada pelo Cartório de que aquela determinada pessoa assinou legitimamente o contrato de locação. O Reconhecimento de Firma por semelhança é a conferência por semelhança das assinaturas, ou seja, você pode assinar o contrato e pedir para outra pessoa ir até o cartório reconhecer, já o Reconhecimento de Firma por Autenticidade é a conferência da assinatura na presença do próprio assinante no cartório. Para determinadas locações será exigido o reconhecimento de firma por Autenticidade, portanto verifique atentamente as exigências e instruções de reconhecimento de firma informadas pela imobiliária para evitar atrasos. É importante que sua firma esteja atualizada junto ao Cartório, portanto, para evitar atrasos compareça ao cartório com um documento de identidade e um comprovante de endereço para atualizar sua firma no ato ante ao reconhecimento.
10. O Aviso Prévio é a obrigação estabelecida em contrato durante o prazo indeterminado que a parte deve comunicar e cumprir antes da rescisão da locação. O aviso prévio tem o prazo padrão de 30 dias corridos á partir da comunicação formal da rescisão para a imobiliária.
11. Locador é o proprietário do imóvel. Locatário ou inquilino significam a mesma coisa, é quem aluga o imóvel. O termo inquilino entrou em desuso pela legislação, por isso é mais comum utilizarmos atualmente os termos locador e locatário.
12. O Aluguel Vencido é aquele que você primeiro usa e depois paga. Já o Aluguel Vincendo é aquele que você primeiro paga e depois usa. Na Turra Imóveis deixamos o cliente locatário escolher a preferência entre vencido e vincendo, exceto em casos específicos e subsidiados pela legislação.
13. As Garantias da locação são aquelas que responderão junto com o locatário as consequências contratuais na eventualidade de atrasos, infrações contratuais, danos ao imóvel ou ações judiciais.
14. O Seguro Fiança é uma apólice de seguro contratada especificamente para garantir o contrato de locação, ou seja, se houver inadimplência a seguradora garantirá o pagamento dos atrasos e promoverá o despejo e cobrança do que foi reembolsado ao proprietário. A Turra Imóveis somente trabalha com a Porto Seguro Fiança Locatícia. Para saber mais, simular e orçar o seguro fiança entre em contato conosco.
15. Caução é a garantia da locação feita em dinheiro, ou seja, é o aporte de um determinado valor que pode variar entre 3x a 6x ou mais o valor somado do aluguel mensal e encargos (condomínio, IPTU); A Caução fica depositada em uma conta poupança rendendo durante todo o período da locação, ao final, se não houver danos ou débitos em aberto ela é devolvida corrigida ao locatário/inquilino.
16. Capitalização é a garantia da locação feita também em dinheiro porém mediante o pagamento de um título de capitalização geralmente de no mínimo 6x o valor do aluguel mensal e encargos, entretanto este valor não fica numa conta poupança, ele é aportado numa empresa que oferece títulos de capitalização (Mapfre, Sulamérica, PortoCap-Porto Seguro) ou numa seguradora e ali fica rendendo. Geralmente os títulos de capitalização oferecem certos benefícios como participação de sorteios mensais, suporte jurídico gratuito ao locador em caso de inadimplência, dentre outros. Para saber mais acesse o site de uma das Seguradoras indicadas nesta resposta ou ligue para nossa Corretora de Seguros Parceira: Gebram Seguros (11) 4583-1113.
17. Na Caução não incidem taxas administrativas nem taxas de deságio se o resgate do valor acontecer fora do aniversário do título, pelo motivo do valor ficar aportado (depositado) em uma conta poupança, entretanto se o valor ficar depositado numa conta de pessoa jurídica então haverá a dedução de 22,5% sobre a correção, pelo motivo de Imposto de Renda. Já a Capitalização fica aportada (depositada) junto de uma instituição capitalizadora e esta cobra taxa administrativa e taxa de deságio sobre o valor.
18. Fiador é a pessoa física que garante a locação por si e pelo imóvel (casa, apartamento ou terreno) que possui, porém, só pode ser fiador aquela pessoa que comprovar possuir um imóvel fato, ou seja, o imóvel deve estar quitado e registrado na matrícula o seu nome como proprietário atual. Se o imóvel for parte ideal ou possuir apenas contrato particular (vulgo de 'gaveta') e não estar registrado no cartório de registro de imóveis então não é possível considera-lo fiador. Avalista é a pessoa física que garante a locação apenas por si, ou seja, quando não possui imóvel próprio ou quando o imóvel que possui ainda está financiado, ou ainda não tem registro em matrícula. Vale ressaltar que nem todo imóvel disponível para alugar aceita avalista como garantia. A idade máxima para aceite de fiador ou avalista é de 70 anos.
19. Luva ou ponto são pagamentos de valores quando um determinado local tem uma grande concorrência ou procura para alugar ou quando alguém está disposto a 'vender' o negócio/clientela que ali montou. A Turra Imóveis não pratica em hipótese alguma a cobrança de Luva nem Ponto, pois apenas alugamos o imóvel em si.
20. Passar o Ponto, Ceder ou Transferir a Locação é quando você aluga o imóvel em seu nome mas não deseja mais morar ou usa-lo e então cede, transfere ou passa o uso/ponto/chaves para uma pessoa terceira. Nosso contrato de locação não permite tais sem que haja aceite do locador e análise prévia da imobiliária, justamente porque o locatário e a garantia da locação permanecem cresponsáveis pelo imóvel locado até a rescisão da locação. Por nossa experiência, em 99% dos casos onde acontece Passar o ponto, ceder ou transferir a locação, alguma parte sai prejudicada, inclusive corre o grande risco de se cair em golpes, portanto consulte as condições de seu contrato ou entre em contato conosco.
21. Sublocar é alugar para outra pessoa o imóvel que você já aluga para si. Nosso contrato de locação não permite a sublocação sem aceite do locador e análise prévia da imobiliária. Para mais informações consulte as condições de seu contrato e entre em contato conosco.
22. Se você não recebeu seu boleto de aluguel, lembre-se que mensalmente e antecipadamente ao vencimento disparamos e-mail ou o boleto por correio (mediante escolha do cliente) para todos os nossos clientes locatários. Também disponibilizamos um acesso denominado AutoAtendimento, que mediante CPF+senha possibilita visualizar e imprimir os boletos de aluguel á vencer e os já pagos, para acessar é muito simples: verifique em seus e-mails anteriores ou nas instruções enviadas junto de seu boleto por correio no passado a senha do Autoatendimento e acesse www.turraimoveis.imb.br, no menu superior Locação-Acesso Rápido clique em AutoAtendimento e insira seu CPF + senha. Caso não possua a senha entre em contato conosco via e-mail ou telefone para o cadastramento.
23. Se você quer comprar o imóvel que já aluga, saiba que por Lei você tem o Direito de Preferência na compra do imóvel no caso do locador aceitar vende-lo, ou, antes mesmo do locador dispor publicamente o imóvel á venda para outras pessoas. Caso deseje consultar comprar o imóvel que você aluga conosco, entre em contato.
24. Se você já apresentou a documentação para alugar o imóvel, já teve nossa confirmação de aprovação do cadastro, já recebeu o contrato para providenciar as assinaturas e deseja retirar as chaves, é importante saber que somente podermos entregar as chaves a você quando o contrato estiver totalmente assinado e com firma reconhecida de todas as partes. Esta condição é uma segurança tanto para o locador, como para o locatário.
25. Se você alugou o imóvel para uso residencial, então o contrato exige que o uso seja exclusivamente residencial, agora, se você alugou o imóvel para uso não residencial então será permitido que o uso do imóvel seja exclusivamente daquela atividade descrita no contrato, portanto, antes de qualquer decisão precipitada, evite a multa por infração contratual, prejuízos, dores de cabeça e consulte e respeite as condições de seu contrato. Para maiores informações entre em contato conosco.
26. Se você aluga um imóvel em condomínio e seu vizinho está te incomodando, procure o síndico e formalize uma reclamação, ele saberá como proceder para te ajudar, pois a imobiliária não se responsabiliza pelo vínculo de vizinhança nem mesmo pelo Regulamento Interno e Convenções Condominiais. Orientamos antes de formalizar qualquer reclamação com o síndico, que você converse educada e pacificamente com o vizinho para explicar seu incômodo. Se você aluga um imóvel que não está em condomínio e tem problemas com vizinhos, orientamos antes de mais nada conversar educada e amigavelmente com o vizinho, caso não seja suficiente, procure a Prefeitura de Jundiaí através do 156 em caso de reformas ou demolições irregulares, ou a Vigilância Sanitária em casos relacionados, ou a Guarda Municipal em casos de desordem e desinteligências ou ainda a Polícia para casos de Crimes ou acontecimentos extremos, pois imobiliária não se responsabiliza pelo vínculo de vizinhança.
27. Se você tem restrição cadastral em CFP, ou responde por processos de execução em tribunais de justiça talvez não seja possível aprovar seu cadastro, tudo dependerá da garantia da locação e do tipo/valor de restrição em seu nome.
28. Se você tem um fiador como garantia da locação e ele veio a falecer ou vendeu o imóvel dado como garantia, comunique imediatamente a imobiliária, pois seu contrato prevê que na ausência do imóvel garantido ou na impossibilidade de garantia, seja por morte, venda ou exoneração, será necessário substituir a garantia existente por outra dentro de 30 dias.
29. Se você aluga um imóvel e aconteceu algum problema elétrico, hidráulico, vazamentos, infiltrações, defeitos em fechaduras, maçanetas, armários, portas, chuveiros, torneiras, infestação de praga urbana (cupim, formiga, barata, entupimento de esgoto e outros) você deve comunicar imediatamente a imobiliária com registro fotográfico do defeito, e então orientaremos como proceder, pois, segundo nosso contrato de locação o zelo, manutenção e conservação do imóvel são de responsabilidade do locatário, exceto problemas e danos estruturais.
30. Se você aluga um imóvel para uso não residencial, todas as intimações, notificações, multas, processos e fiscalização da atividade que você exerce no imóvel são de sua responsabilidade. Para maiores informações converse com seu suporte contábil ou entre em contato conosco.
31. O IRRF (imposto de renda retido na fonte) é a obrigação imposta pela Receita Federal para o caso do locatário do imóvel sendo pessoa jurídica pagar aluguel para o locador do imóvel sendo pessoa física, portanto, se ele aparece descontado em seu boleto de aluguel é necessário encaminhar esta informação mês a mês para seu suporte contábil gerar a DARF de IRRF mencionada no boleto de aluguel para você promover o pagamento dentro do vencimento. O IRRF deve ser pago sempre pela fonte pagadora, ou seja, pelo locatário, como o próprio nome diz.
32. Se você alugou um imóvel que estava disponível com mais de uma imobiliária, ou, se não se sente seguro sabendo que as chaves do imóvel que alugou estavam em poder de outras pessoas no passado, orientamos que você troque o segredo das fechaduras para sua garantia de segurança, entretanto esta despesa é por conta do locatário. Vale ressaltar que é proibido que o locador ou que a imobiliária mantenha cópias de chaves de um imóvel que está atualmente alugado.
33. Se você alugou um imóvel e deseja pinta-lo pelo motivo do estado de conservação da pintura, ou simplesmente porque não gostou da cor, não há nenhum problema em fazer, desde que esta despesa seja por conta do locatário e que a cor utilizada seja neutra, com mesma qualidade de acabamento, sem respingos ou danos de tinta em interruptores, portas, batentes, pisos, luminárias; porém antes de mais nada, consulte seu contrato para verificar alguma condição especial ali exigida ou em caso de dúvidas entre em contato conosco.
34. Se no ato do pagamento do seu boleto de aluguel as informações de confirmação prévia do pagamento não coincidirem com exatidão ao que consta idêntico no boleto ou ao que você está habituado, ou, se você achar estranho o valor o nome de beneficiário ou nome de pagador, não confirme o pagamento e entre em contato conosco imediatamente. Salientamos a existência cada vez mais frequente em fraudes de boletos na internet e também existem fraudes de boletos em locais que se oferecem para emitir segunda via como papelarias, lan houses, supermercados, mercearias e etc, portanto utilize apenas nosso AutoAtendimento ou solicite a segunda via diretamente para nós via e-mail, nunca abra links estranhos em seu computador, nunca instale programas estranhos ou extensões para visualizar PDF que não sejam ADOBE ACROBAT READER no site oficial, nem aceite ajuda de estranhos. Orientamos ainda não pagar boletos em casas lotéricas, nem em correspondentes bancários não confiáveis. Não nos responsabilizamos por fraudes, portanto, se o pagamento de seu boleto não for identificado por nosso sistema de liquidação e o comprovante apresentado não coincidir com o boleto gerado, será considerado atraso. A Turra imóveis não possui convênio de boletos com bancos que não sejam o ITAÚ (341) ou Banco do Brasil (001).
35. Se você aluga um imóvel, seja para uso residencial ou não residencial, é importante seguir à risca a cláusula contratual que diz respeito a alterações de ordem estrutural, pois não é permitido alterar as características estruturais (paredes, muros, telhados, coberturas) sem prévia autorização do locador, mesmo que o locatário arque inteiramente pelo ônus. Em caso de dúvidas consulte seu contrato ou entre em contato conosco.
36. Se você atrasou seu pagamento de aluguel, o informe aos órgãos de proteção ao crédito (SPC/SCPC/SERASA) é automático e previsto em contrato. Quando você recebe a carta de comunicação de negativação nela há um prazo para liquidação da dívida antes que seu CPF/CNPJ seja negativado de fato, assim, se a quitação acontecer dentro deste prazo não haverá o registro da negativação em seu CPF/CNPJ. Se o seu aluguel estiver atrasado e você quiser evitar o registro de comunicação ao SPC/SERASA, entre em contato conosco imediatamente para solicitar uma segunda via, compareça em nossa sede para efetuar o pagamento em dinheiro ou utilize o AutoAtendimento em nosso site.
37. Assim como previsto em contrato, quando acontece um atraso de aluguel, além do informe aos órgãos de proteção ao crédito a imobiliária encaminha o débito ao Departamento Jurídico Mainardi Paes Advogados (11 4586-2500) para que eles iniciem as tratativas e medidas de ação judicial cabíveis. Ao simples envio do atraso ao Departamento Jurídico o locatário e a garantia da locação ficam sujeitos ao pagamento de honorários advocatícios de 20% sobre o atraso, tudo também previsto em contrato. Se você recebeu um comunicado ou contato do Departamento Jurídico, faça contato com urgência com o Departamento Jurídico pra solução da dívida e evite maiores despesas.
38. Se você aluga um imóvel e recebeu o Direito de Preferência, quer dizer que o locador está em primeira mão, como a Lei exige, oferecendo a você a compra do imóvel antes dele iniciar oferta a terceiros. Você pode estudar a compra do imóvel entrando em contato com a imobiliária para verificar as formas de pagamento disponíveis para a compra, ou simplesmente assinar a Renúncia do Direito de Preferência, recusando a compra e permitindo que o locador oferte o imóvel a terceiros. Recebendo o Direito de Preferência, assinando ou não a Recusa, você nao precisa desocupar o imóvel imediatamente, na verdade nada acontecerá com a locação a não ser que a pessoa que adquira o imóvel tenha intenção de solicitar a desocupação, entretanto sempre respeitando o Prazo de Vigência estabelecido no contrato de locação. Para maiores informações entre em contato conosco.
39. Se você aluga um imóvel e por motivos particulares deseja desocupar/fazer a rescisão do contrato de locação, então é importante que você siga a risca estas orientações para evitar prejuízos: altere todos os endereços de correspondências de suas contas (tv, celular, telefone, internet, cartão de crédito, DETRAN, e tudo mais que não seja relacionado ao imóvel); quite todas as eventuais contas de água/energia/gás que estiverem em aberto mas NUNCA solicite o desligamento/corte destes serviços para evitar ter que pagar a taxa de religação, pois a imobiliária se encarregará de alterar a titularidade de volta ao nome do locador quando do término da locação; promova todos os reparos de itens que estejam danificados/sujos no imóvel hoje mas que originalmente não estavam quando do início da locação (fechaduras frouxas, portas de armários frouxas, limpeza de calhas, repintura se o contrato exigir ou se houver negociação de desconto prevista em seu contrato sobre pinturas e reparos de danos, troca de vidros quebrados, e tudo mais que estiver diferente do previsto na vistoria e negociado em contrato; desocupe o imóvel de coisas, pessoas animais, detritos e pequenos objetos, ou seja, por completo (se você for descartar mobília ou pertences, consulte via 156 as orientações e nunca obstrua a calçada com lixo) , promova a limpeza por faxina e nunca fique com uma cópia das chaves ou deixe com terceiros alguma cópia das chaves do imóvel; devolva todas as cópias de chaves, crachás, controles de portão para a imobiliária presencialmente em nossa sede e então aguarde o prazo de vistoria final e retorno para finalização do saldo rescisório.
40. Se você aluga um imóvel e recebeu comunicado ou notificação do locador ou da imobiliária para promover a desocupação ou para o locador retomar o imóvel, siga todos os passos na resposta de desocupação acima e em caso de maiores dúvidas entre em contato conosco.
41. O AVCB/CLCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros / Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros) do imóvel é necessário para o exercício legal da atividade não residencial de todas as locações no município de Jundiaí-SP segundo legislação municipal e estadual-salvo exceções; assim como exigido no contrato de locação, todas as despesas de aquisição ou recargas de extintores, aquisição/substituição de placas, suportes e sinalização de extintores ou de saída de emergência e taxa de renovação são despesas do locatário, já o locador deve se responsabilizar por itens que são inerentes a estrutura do imóvel no mérito da proteção contra incêndio, como: caixa d’água de incêndio/bomba, hidrantes, sprinklers, sirenes, botoeiras, mangueiras, iluminação de emergência e o honorário do Arquiteto ou Engenheiro que assinará pedido de renovação; Entretanto antes de mais nada, consulte as condições acordadas em seu contrato de locação para verificar o que foi negociado ou em caso de maiores dúvidas, entre em contato conosco.
42. Se você alugou um imóvel, seja residencial ou não residencial, o contrato prevê a exigência de contratação de um seguro contra incêndio, entretanto é importante compreender algumas coisas: O seguro contra incêndio exigido limita-se a incêndio/raio/explosão, portanto diferente destas coberturas obrigatórias, todas as demais serão opcionais pelo locatário (seus bens e equipamentos por exemplo, impacto de veículo, queda de aeronave, responsabilidade civil, vidros e mármores, danos elétricos, vandalismo e etc). Para entender melhor segue um exemplo: Você está alugando um imóvel e então acontece um incêndio, ou o imóvel é atingido por um raio, ou ainda acontece uma explosão no imóvel: Sua obrigação de responsabilidade pelo uso do imóvel fará com que você tenha que reembolsar o locador de todos os danos que aconteceram para reposição do imóvel, bem como você terá o prejuízo de todos os seus bens e equipamentos danificados pelo sinistro, assim, é importantíssimo e exigido em contrato que você tenha o seguro contra incêndio para evitar todos estes prejuízos. Para maiores informações, simulação e contratação do seguro contra incêndio entre em contato conosco ou consulte seu Corretor de Seguros.
43. Se você aluga um imóvel e deseja contratar, instalar ou transferir sua assinatura de serviços de tv/telefonia/internet/monitoramento e alarme/câmeras/cerca elétrica/concertina/ar condicionado/aquecedor no imóvel alugado, primeiramente consulte em seu contrato quais as condições e a previsão de permissão se já negociado, lembrando que para promover qualquer alteração no imóvel é necessário comunicar a imobiliária para a autorização do locador. É importante saber que você nunca deve permitir que os profissionais andem/alterem ou instalem equipamentos no telhado ou demais coberturas do imóvel, ou ainda que promovam alterações estruturais ou danos em revestimentos cerâmicos no ato da instalação, como: rasgos em paredes, furos ou cortes em vigas ou lajes. Para maiores informações consulte as condições seu contrato e entre em contato conosco.
44. Se você aluga um imóvel que possui jardim, quintal, árvores, arbustos, plantas diversas, áreas gramadas, seja na calçada ou no interior do imóvel, é importante saber que a obrigação de manutenção, limpeza, zelo e conservação da locação se estende também a estes itens, portanto é de obrigação do locatário manter estes itens bem conservados. Qualquer remoção ou plantio de árvores deve ter permissão do locador, dos vizinhos e da prefeitura, portanto, em caso de dúvidas entre em contato conosco.
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